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近年来我国物流园区发展很快,物流园区之七大关节点

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发表于 2018-4-18 15:34:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
近年来我国物流园区发展很快,热度不减。但是,无论已经建成投入使用还是正在规划建设的物流园区,在规划、建设和运营等各个方面,都还存在许多需要注意的问题。具体说来,要把握好以下七大关节点。
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一、深刻把握宏观经济发展环境,项目地的城市产业结构与市场客户需求

在进行物流园区项目选择时,首先要考虑的不是政府政策,也不是投资者的实力,而是市场需求是否支持项目发展。
物流园区项目的宏观把握有三个要点:
1.宏观经济环境分析
2.当地城市产业结构分析
3.市场需求分析

二、要踏踏实实进行实地市场调研,分析项目周边的可能竞争对手及其相关企业

考察宏观市场需求后,还要实地调研项目周边市场竞争的状态,寻求可供选择的差异化策略。
物流园区项目的实地调研,一般也是要从三个方面进行:
1.周边主要产业(工业、科技)园区;
2.周边同类物流园区及其入驻企业;
3.潜在客户需求;

三、项目地的区位交通情况是项目战略定位的客观基础

城市的区位与交通,是紧密联系、相互作用的物流要素。在很大程度上说,区位交通是客观存在的,难以改变的。因此,要给予足够的重视。
包括:.区位优势和交通优势

四、项目的具体战略定位和规划设计

物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。而目前很多物流园区项目没有达到预想效果,主要是忽视前期的战略定位,结果就是先天不足,无法满足客户需求。

把握物流园区项目的战略定位,主要是以下三个方面:

1.具体的战略定位

即根据市场需求、区位交通和投资企业掌控的优势资源,确定项目的基本定位。是做商贸型物流园区还是货运型物流园区?如果做货运型物流园区,是单纯的公路港,还是公铁联运、铁海联运等?要具体化,市场针对性要强。战略定位包括市场定位、客户定位、产品定位、品牌定位等。

2.主要功能确定以及分区的空间布局

项目的主要功能,包括办公、交易、加工、仓储、配送、信息、金融、配套服务等。

各功能区的主要经济技术指标以及相互关系。功能区的空间布局以及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象,也要考虑各功能区的业务互动和效率优化。

3.具体规划设计

包括建筑形态(外观和内部)、道路规划(人车分流)、景观绿化等。总之,具体规划设计既要考虑租售经营的需要,也要具体照顾物流作业的技术需要。

五、要在开工前确定项目的开发和盈利模式

众所周知,物流园区是投资大、周期长的项目。传统的物流园区就是依靠园区租金收入;而现代物流园区要成为第四方物流服务平台,需要向入驻企业提供增值服务。因此,确定园区项目的经营模式,才能形成园区建设与运营的良性发展。

1.土地规划;
2.开发原则;
3.经营模式;
物流园区的具体经营模式有三种,一是全部持有出租,二是全部销售,三是租售结合。
4.项目后期运营的收入结构;

六、做好项目的后期运营管理服务是决定项目成功的保证
物流园区项目的成功,市场调研是前提,战略定位是关键,运营管理服务是保证。

1.园区公共服务体系
一是专业性物业管理服务。二是一体化行政服务。三是企业管理服务。四是业务整合服务。

2.物流信息服务平台
包括两方面,一个是外部的公共信息服务;另一个就是园区内部的业务管理信息系统。

3.供应链金融服务链条
物流金融服务包括贷款、担保、保险、融资租赁和仓单质押。这点是很多物流企业想做而又难以做到的。

七、获得政府的相关扶持政策

物流产业列入国家十大产业振兴规划,物流园区作为重点工程,可以得到各级政府的政策支持和资金扶持。

1.国家产业政策导向和资金支持
物流园区项目在当地政府(发改委)办理立项手续后,要争取列为省重点工程项目。一是可以顺畅解决土地指标,再就是向当地政府和国家有关部门申请扶持资金。

2.当地政府的具体有关政策
(1)土地政策:土地价格在挂牌前签订协议确定。一般比市场价要低很多,甚至零地价。要根据谈判情况,看项目对拉动当地经济发展的贡献度。
(2)规费政策:项目开发建设过程中,市区两级行政事业收费减免。据了解,各地一般按照建筑面积收费在几百元不等。
(3)税收政策:无论建设期和经营期,园区项目缴纳的税收,地方(市区两级)留成部分至少可以做到“免2年再减半征收3年”,一共是5年的优惠政策。有的地方可以做到5年内全免。特别要提醒的是,入驻企业要享受同样的税收优惠政策。这点对未来招商、吸引入驻企业(商户)来说很重要。
(4)其他政策:如政府代办项目手续、行业规范管理(政府下发文件,要求相关企业进驻,便于招商)以及实际的财政资金支持等。



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